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文|潘永堂


预测楼市很难

因为房地产是个“政策市”


总结2018年

预测2019年

是《丁祖昱评楼市》每年的“招牌菜”!今天,上海奔驰梅赛德斯中心,接近5000名听众的发布会,场面震撼。


总结和洞悉2018年


房地产不好做了,那么,2018年整体楼市总结和复盘如何了?答案是逆势上涨!


整体来看,2017年房地产市场13.7万亿,但2018年虽然调控加剧,但丁祖昱预计2018年总量达到15万亿左右,相对去年增加10%左右。而从成交面积来讲,2018年整体将超过17亿平方。


更值得关注的是,行业集中度进入一个百强时刻,即2018年出现一个有趣的数据,


百强房企刚好去年卖了整整10万亿


一个15万亿的巨无霸行业,百强就占据了三分之二!


更深入的看


2018年30强房企占据几乎半壁江山(46%);

2018年一半的土地,被10家房企拿走了!


1,  房地产长期看人口,但未来人口不乐观。

 

但一个事实是,目前不想生的比想生二个的多很多。


2013年生一孩的人口下降了300多万人,这不是一个小的数量。


现在初孕的妈妈年龄也在提升,目前高达29.2岁。


同时,结婚的人数更少了,2013年有1300万结婚,到2017年只有1000万多结婚。这其中,把因为卖楼重复结婚的去掉,其实2017年不到1000万人结婚,结婚显著的少了,生小孩的就相应少了。


其次,二胎政策后,连续2年都在1700万人口左右。2016年全面二胎放开后二孩比一孩占比还高,到达51%,但2017年二孩冲高已经见顶。生二胎的人对房地产有什么影响了?其一,他们都是有购买力的人,其二,他们都有能力还会换好房子。


但值得强调的是,2017年生二胎的数量已经到顶了!未来预计会有更放松的人口政策。


从长期来看,未来人口增长不乐观,已经基本到顶了。从总量来看,未来甚至1500万每年人口增加都是乐观的预估。

 

2,  需求:满打满算17亿平方米。


首先,未来房地产市场强二线和强三线城市更吸引人。比如重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等。

其次,目前800万大学毕业生,这才是未来房地产的刚需。无论如何,毕业后他们都得租房或买房。

其三、改善需求大约有10亿平米。


因此,整体结合起来大约有17亿平方米左右的需求。即刚需加改善的总需求,具体而依然,差不多刚需6.6亿,改善10亿。


3,  洞悉消费者,请关注95


  • 其一、房子是不用来炒的的政策3年后,投资需求的下降了8个点。

  • 其二、限购对环一二线的影响非常巨大。周边城市输送的购买力大幅度下降了。

  • 其三、2018年卖房子投资是买大还是买小,答案是买大的。相对大成为首选。

 

4,  洞悉租赁市场:一个同时被高度和低估的行业。


这个租赁行业的蛋糕和增速都被夸大了。


今天一线和二线城市空置率还在15%以上。


另一方面,中低端的租赁房子的市场需求被低估了, 比如在上海4000\平米以下的房源严重不足。蓝领公寓很少,便宜的租赁物业很少。现在推出的租赁房,大多都是中高端定位,但这往往是市场最不缺乏的。

 

5,商业地产:无论如何,都是冰火两重天。


首先,各个城市商业表现差异很大。很多城市购物中心都是过剩,人均面积也都是过剩。而从租金上涨来看,全国租金上涨的只有深圳、长沙、武汉等不多的城市。

其次,商业地产正在高度分化,很多区位、地段没法做商业,做了之后自然经营不善。

其三,商业地产资源在向头部企业集中。

其四、购物中心未来的模样是什么样的?新零售是一个关键的,VR购物,自动销售、24小时全天候的,智慧停车,无人机配送等。


6,写字楼市场:高度不看好


其一,年年都要去库存,太多了,这今年办公的库存是不减少反而增加。

其二、租金差异很大,不同能级的城市租金差异甚至在4倍以上。

其三,大家都在共享办公,现在也在反过来促进传统写字楼的迭代升级,目前共享办公运营商占据了8.6%,很多城市办公楼也因为共享办公做了一些去化。


7,房企:高位运营,增长将放缓


首先,高增长模式已经不可持续。以前高增长的背景和前提不再具备了


  • 一则市场容量不再放大,2018年17亿平方米的市场,2019年预测很难继续上涨;

  • 二则融资高杠杆的时代已经过去了,未来谁都不敢加杠杆,

  • 三高周转的能力虽然已经具备了,但没有市场容量和高杠杆的前提,高周转其实也很难了。


其次,房企需要继续做大做强主业。


大多房企开发业务占比都占据到95%以上,甚至很多房企的利润的主营业务的利润占比甚至超过100%!


为何是超过100%,因为非主业的亏损被房地产补贴了。’


2019年房地产十大预测


1,预测1:房地产,依然是中国经济的“压舱石和稳定剂”。


虽然房地产市场很冷,但没有必要对房地产未来失去信心,特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量,依然是中国经济的压舱石和稳定剂。


2,预测2:货币放水难解楼市之渴。


即使适度放水,也不会马上作用于房地产!


房地产短期不会被重启复苏。


房地产未来,应该会走完他自身的调整期。


所以所有房企不要对短期市场有所侥幸,依旧做最坏的打算,是好的安排!


3,预测3:中央放权到地方,四限放松有希望。


限价很多城市已经不用限价了,

限购适度的放松,对部分城市是有必要的。

限贷的政策已经开始宽松了,首套置业群体会给予更大的支持,

限售的城市,除了菏泽之后,还会有更多的菏泽。


4,预测4:2019年房地产总销售额预计13万亿,整个规模相对2018年下降10%。


2019年房地产销售规模预计会下降,整体销售总金额预计在13万亿多一点,而销售面积从17亿平方米回落。


这其中,对业绩回落贡献很大的区域是三四线城市。


2018年三四线城市销售额整体占比总额的69%。

而第四季度已经下降到67%,已经是一个特别值得关注的信号。

可以预见的是,2019年三四线压力比2018年更大。


5,预测5:房地产:继续看好海南楼市


希望海南房地产政策能够微调,与其说预测看好,还不说是希望海南2019年会好一些。


6,预测6:购买力下降,刚需房要注意了。


对一线城市,远郊的刚需房,现在去化出现大的滑落,这和刚需的购买力完全相关。


房价过去上升,影响最大的还是刚需,而不是改善市场。


因为改善需求大多自己就有一套房,也随着房价上涨同步上涨了。而刚需的工资收入增长赶不上2016、2017、2018年的房价上涨,赶不上了,所以刚需的购买力下降。


未来刚需的面积会下降,总价会降低。这样才能适应刚需客户。


前年820万二孩,去年720万二孩,未来平均孩子写作业一天4、5个小时,会要求一个书房。父母已经很难有独立的书房了,因为尽量都留给孩子了。


7,预测6:地价还会降,房企2019年可抄底。


永远不需要在最底部去抄底,但可以选择在“底部区域”抄底就好。


2019年前几个季度是拿地抄底的最好时机。

资产价值最低的一年,也可能2019年也是一个好机会。


8.预测8: 租赁行业面临大洗牌,背靠大树的能够活下。


这棵大树是房企,如果租赁行业没有依靠开发商这棵大树,是很难活下去。


租赁行业2018年的行情开始发生很大的变化,但依旧有很多机会,比如蓝领租赁,4000元|平米以下的市场。


9,预测9:看好物业管理,不看好养老地产。


短期不看好养老地产,但看好物业管理。

很多开发商很奇怪,我旗下竟然有个物业这个香馍馍,这几年被资本市场高度看好。

现在就连BAT都来敲门物业板块。


规模小的物业,也可以傍大腿。如果房企物业规模很大,2019年需要重新审视,做大物业。即使暂时不上市,也可以为地产开发发挥价值。


养老地产盈利模式还未形成。健康老人都去带孩子了,或者不带孩子都会去忙自己的事了,不需要为他们做养老公寓。而真正失能的老人,其实社区单独对失能老人做一个养老专区都会遭遇很多阻力。


10,预测10:我看好这些地产股!


碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉!


END


 专注地产50强之变

地产总裁内参

努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容!

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A,趋势篇:中小房企还有未来吗?


1,林中预测中国楼市:2019年稳,2020年转,2021年启

2,2000亿,是房企2018年进入第一阵营的新门槛

3,写给千亿房企的一封信:没有成功,只有成长

4,林中:6000亿前,房企增长不会碰到天花板

5,未来只有2类房企:千亿之上和千亿之下 |潘永堂

6,当下房地产是战略为王,不是产品服务为王

7,不与趋势为敌,未来中国商业社会30个趋势

8,大型房企进入2000亿,3000亿新赛道

9,苏鑫:房地产正迎来服务业的“盛世”

10,陈劲松:重新认识大城市和大都市圈

11,美国曼哈顿豪宅考察交流13个心得|潘永堂

12,中国房地产进入"内容为王"的时代 |潘永堂

13,万科1个月就卖600多亿,让其他房企咋想?|潘永堂

14,国内龙头房企至少还有一倍成长空间

15,陈劲松:未来3、5年房地产会发生什么?

16,冯仑:未来房地产的“8类”大公司

17,陈劲松:2018年是房地产的小小年

18,2019年房企”高管离职”将更多 |潘永堂

19,任泽平 : 中国经济或2019年年中触底!

20,林中:未来房地产的6个变化和5个不变


B,标杆篇:30强房企们,他们在干嘛?


1,金地  从600亿到1000亿,金地仅仅用了1年

2,融侨  凶猛闽企中,谁是另类“克制者”?

3,万科   万科的下一步棋

4,万科  张纪文:5年后万科或许不是一家房地产公司

5,融创  孙宏斌:5年后十强房企平均要4000亿规模

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7,旭辉  旭辉林中:6年50亿到600亿的战略复盘

8,正荣  新正荣的下一步棋

9,融创  融创迟迅:如何把1个区域公司做到"行业30强"?

10,中海  中海地产,如何打造地产"利润之王"?

11,福晟  黑马福晟:冲千亿的生长逻辑

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19,阳光城:阳光城“双斌”的手术刀

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21,禹洲地产:林龙安:冲千亿路上的收并购隐形高手

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23,孙宏斌:找到房地产七寸的那个人

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25,中国金茂:中国金茂:半年241亿,跳出地产做地产

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27,新城商业突围:2020年开业100座,年销1200亿?

28,佳兆业:8个问题“追问”佳兆业物业上市

29,孙宏斌:玩规模估计还有5年时间

30,破千亿后,正荣“百亿区域”大提速

31,融创"过冬术"



C,专业篇:房企如何打造“专业战斗鸡”?


1,营销力:上海万科:用先进"大数据"手段研究市场?

2,产品力:这家600亿的房企发布了一套产品白皮书

3,产品力:第四代住房革命,建筑业或迎100万亿风口

4,营销力:3万人爆场,三四线楼盘如何未卖先火?

5,营销力:【狼者融创】7大维度解读“融创版营销”

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10  产品力    如何打造一个均价50万\平米的顶豪?

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12,产品力  杭州万科:住宅"22条军规"背后的5大策略

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14,社群力  奥伦达部落:“社群运营之父”炼成记

15,资本力  碧桂园CFO吴建斌:把融资成本降到5%

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22,社区服务力:冬天来了,看融创的"秘密武器"

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